11.6 Millones de Visitantes. Cero Restricciones de Airbnb. La Crisis de Vivienda del Caribe Que Nadie Cubre.

Devenir Humano

La Propietaria Que Dejó de Alquilar a Dominicanos

Es dueña de cuatro apartamentos en la Zona Colonial de Santo Domingo. Unidades de dos habitaciones en un edificio colonial restaurado en la Calle Las Damas, a tres cuadras del Alcázar de Colón. Los compró en 2018, cuando el barrio aún era un lugar donde vivían dominicanos. No exclusivamente — la Zona Colonial ha atraído turistas durante décadas — pero residencialmente. Familias. Pequeños negocios. Un colmado en la esquina. La mujer que vendía empanadas de yuca desde un carrito en la intersección de Arzobispo Portes e Isabel la Católica.

Para 2024, el carrito de empanadas había desaparecido. El colmado era un bar de cócteles. Y ella había dejado de alquilar a inquilinos dominicanos.

La matemática no era complicada. Una familia dominicana podía pagar 18,000 a 25,000 pesos al mes — aproximadamente $300 a $420 al tipo de cambio actual. Un listado de Airbnb del mismo apartamento generaba $85 a $120 por noche. Incluso al cincuenta por ciento de ocupación, el alquiler a corto plazo producía tres a cuatro veces el ingreso de un inquilino dominicano a largo plazo. No tomó la decisión por hostilidad. La tomó por aritmética. El mercado había hablado, y el mercado hablaba en dólares.

Ella no es inusual. Es la mediana. En toda la Zona Colonial, en Piantini, en Naco, en los corredores emergentes de Gazcue y Villa Francisca, los propietarios están haciendo el mismo cálculo. El inquilino dominicano está siendo excluido no por discriminación explícita sino por arbitraje de divisas — la brecha estructural entre lo que una economía local paga en pesos y lo que una economía turística global paga en dólares. Los apartamentos son los mismos. Los edificios son los mismos. La ciudad es la misma. La moneda es diferente. Y en esa diferencia, toda una clase de residentes se está volviendo invisible.

Le dijo a un periodista dominicano a principios de 2026 que sentía culpa. Dijo la palabra — culpa. Pero también dijo que tenía una hipoteca denominada en dólares, porque el banco le había ofrecido mejores condiciones en un préstamo en dólares. No podía pagar una hipoteca en dólares con ingresos en pesos. La estructura se autoperpetuaba: pedir prestado en dólares, ganar en dólares, cobrar en dólares, excluir a cualquiera que gane en pesos. El círculo se cierra. La dominicana desaparece de su propia ciudad.

Lectura Estructural

Los Números Detrás del Desplazamiento

La República Dominicana recibió 11.6 millones de turistas en 2025, un récord que el gobierno del presidente Luis Abinader celebró como prueba de que el modelo económico del país estaba funcionando.^[1] En el mismo año, la inversión extranjera directa alcanzó $5.03 mil millones — otro récord — con el 42 por ciento fluyendo hacia turismo e inmobiliario.^[2] La economía creció aproximadamente un 5 por ciento. La inflación se mantuvo manejable según estándares regionales. El peso se mantuvo relativamente estable frente al dólar. Por cada indicador macroeconómico, la República Dominicana era la historia de éxito del Caribe.

Pero los indicadores macroeconómicos no viven en apartamentos. Las personas sí. Y las personas que viven en Santo Domingo están experimentando un mercado de vivienda que se ha desacoplado estructuralmente de sus salarios.

El salario mensual promedio en la República Dominicana es de aproximadamente $300. En Santo Domingo, donde los salarios son más altos que el promedio nacional, la mediana se sitúa más cerca de $400-500 para trabajadores del sector formal — pero aproximadamente la mitad de la fuerza laboral opera en la economía informal, donde los ingresos son más bajos e impredecibles.^[3] Frente a esta base de ingresos, el mercado de alquiler se ha movido decididamente hacia arriba. Los alquileres en Santo Domingo subieron entre 10 y 25 por ciento en 2024-2025, dependiendo del barrio.^[4] En zonas deseables — la Zona Colonial, Piantini, Naco, Evaristo Morales, Serralles — los aumentos han sido más pronunciados. En Piantini, un apartamento de una habitación que se alquilaba por 30,000 pesos ($500) en 2022 ahora se lista por 45,000 a 55,000 pesos ($750 a $920). En la Zona Colonial, muchos listados han abandonado la denominación en pesos por completo y cotizan exclusivamente en dólares estadounidenses.

Este es el primer marcador estructural: la dolarización del mercado inmobiliario residencial en una economía denominada en pesos. Cuando los listados de apartamentos cambian de pesos a dólares, ya no están dirigidos al mercado local. Están dirigidos al mercado internacional — al nómada digital que llega de Brooklyn, al jubilado de Miami, al operador de Airbnb que maneja un portafolio. La trabajadora dominicana que gana 18,000 pesos al mes no es la clienta objetivo. Ella es la externalidad.

La dimensión de Airbnb es donde la señal se agudiza. Entre 2023 y 2025, los listados de Airbnb en la República Dominicana crecieron aproximadamente un 31 por ciento.^[5] El país tiene cero regulaciones nacionales sobre alquileres a corto plazo. Sin requisitos de registro. Sin límites de densidad. Sin límites porcentuales sobre conversiones de edificios. Sin marco tributario específico para ingresos de alquiler a corto plazo. Sin protección para inquilinos contra la conversión de alquiler a largo plazo a corto plazo. El entorno regulatorio no es meramente permisivo — está ausente. La República Dominicana es uno de los últimos grandes destinos turísticos del hemisferio occidental sin ningún marco de gobernanza para Airbnb.

Para comparación: Ciudad de México implementó requisitos de registro y tributación para alquileres a corto plazo después de que los residentes de barrios como Roma, Condesa y Juárez se organizaran contra el desplazamiento. Barcelona limitó el total de listados de Airbnb y comenzó a eliminar gradualmente las licencias de apartamentos turísticos para 2028. Lisboa impuso registro, tributación y límites de densidad después de que barrios enteros se vaciaran de residentes portugueses. La Ley Local 18 de Nueva York, vigente desde septiembre de 2023, efectivamente prohibió la mayoría de los listados de Airbnb al exigir que los anfitriones estuvieran presentes durante las estadías y se registraran en la ciudad. En cada una de estas ciudades, la regulación llegó después de que el desplazamiento fuera visible, documentado y políticamente insostenible.

La República Dominicana está en la ventana pre-regulatoria. El desplazamiento está en marcha. La documentación es escasa. La respuesta política es el silencio — o peor, la celebración, porque cada apartamento convertido es una nueva línea en las estadísticas de ingresos turísticos.

El déficit habitacional nacional agrava la presión. La República Dominicana tiene un déficit de vivienda de aproximadamente 1.4 millones de unidades, representando el 39.3 por ciento de todos los hogares.^[6] Casi la mitad de la población — el 48.9 por ciento — no es propietaria de su vivienda. Las tasas de interés hipotecarias rondan el 13 por ciento, haciendo la propiedad estructuralmente inaccesible para la mayoría de los trabajadores del sector formal, y mucho más para los del sector informal.^[7] La ley de tope de alquileres de 2025, que limita los aumentos anuales al 10 por ciento, existe en papel pero tiene mecanismos de aplicación débiles — los propietarios rutinariamente la evaden al no renovar contratos y relistar a precios de mercado, o al convertir a alquiler a corto plazo, que queda fuera del alcance de la ley.^[8]

En este déficit — 1.4 millones de unidades faltantes, casi la mitad del país alquilando, tasas hipotecarias al 13 por ciento — la economía turística está inyectando una señal de demanda que compite directamente con la vivienda residencial. Cada apartamento que se convierte de alquiler a largo plazo a Airbnb elimina una unidad de la oferta residencial. Cada edificio que se vende a un inversor extranjero que lista en dólares elimina un edificio del mercado denominado en pesos. Cada barrio que se gentrifica hasta convertirse en un distrito turístico desplaza a los residentes que lo hicieron barrio en primer lugar.

La Zona Colonial es el caso más visible. Los valores de las propiedades en la Zona Colonial se apreciaron entre 15 y 25 por ciento entre 2023 y 2025, impulsados principalmente por compradores extranjeros y desarrollo orientado al turismo.^[9] La designación de Patrimonio de la Humanidad de la UNESCO, que pretendía proteger el carácter histórico del barrio, ha funcionado en cambio como un activo de marketing para promotores inmobiliarios de lujo. Edificios coloniales restaurados que alguna vez alojaron familias dominicanas ahora alojan hoteles boutique, espacios de coworking y alquileres vacacionales. La restauración es bella. El desplazamiento es total.

Pero la Zona Colonial no es toda la historia. El patrón se está replicando en los barrios emergentes de Santo Domingo. Gazcue — un distrito residencial históricamente de clase media adyacente al Malecón — está experimentando una rápida conversión a medida que los desarrolladores reconocen su proximidad al malecón y la Zona Colonial. Villa Francisca, uno de los barrios obreros más antiguos de la ciudad, se está comercializando ante inversores extranjeros como "la próxima Gazcue". El pipeline de gentrificación tiene etapas, y cada barrio entra al pipeline cuando una masa crítica de transacciones denominadas en dólares le señala al mercado que la conversión ha comenzado.

Confirmación de Patrón

El Espejo de Ciudad de México

Los medios dominicanos ya han trazado el paralelo. A principios de 2026, varios medios dominicanos publicaron análisis comparando la trayectoria de Santo Domingo con la de Ciudad de México — el mismo arbitraje de divisas, la misma proliferación de Airbnb, el mismo desplazamiento de residentes locales de barrios históricamente asequibles.^[10] La comparación es estructuralmente precisa, pero el caso dominicano es peor en tres dimensiones medibles.

Primero, la brecha de ingresos es mayor. El salario promedio del sector formal en Ciudad de México es de aproximadamente $600-800 al mes. El de Santo Domingo es de $300-500. La proporción entre ingreso local y precios de la economía turística es más extrema en el caso dominicano, lo que significa que el umbral de desplazamiento es más bajo — se necesita menos presión turística para hacer un barrio inasequible.

Segundo, la respuesta regulatoria está más atrasada. Ciudad de México, a pesar de sus limitaciones, ha implementado algo de tributación y registro de alquileres a corto plazo. La República Dominicana no ha implementado nada. La brecha regulatoria significa que el mercado opera sin fricción — la conversión de uso residencial a turístico no enfrenta barreras legales, costos administrativos ni períodos de enfriamiento.

Tercero, el déficit habitacional es proporcionalmente mayor. El déficit nacional de vivienda de México es significativo pero representa un porcentaje menor del total de hogares que el 39.3 por ciento de la República Dominicana. Cuando la escasez base es así de severa, cada unidad retirada del mercado residencial tiene un impacto amplificado. El sistema no tiene holgura. Cada conversión se siente.

El patrón se extiende más allá de Ciudad de México. La trayectoria dominicana se mapea de cerca con lo que sucedió en Lisboa entre 2015 y 2020, cuando el programa Golden Visa de Portugal se combinó con la proliferación de Airbnb para desplazar a residentes de clase trabajadora de barrios como Alfama, Mouraria y Graça. La población de Lisboa dentro del centro histórico disminuyó más del 25 por ciento durante ese período. El gobierno portugués finalmente respondió con regulación — pero solo después de que el desplazamiento estuviera prácticamente completo. La misma secuencia ocurrió en la Barceloneta de Barcelona, en el Kreuzberg de Berlín, en el Tremé y Bywater de Nueva Orleans. La plantilla es consistente: la economía turística entra, el arbitraje de divisas se activa, las plataformas de alquiler a corto plazo aceleran la conversión, los residentes son desplazados, la regulación llega demasiado tarde.

Lo que hace al caso dominicano distinto es la combinación de escala y ausencia. La escala: 11.6 millones de turistas en un país de 11.2 millones de personas. La proporción turista-por-residente ha cruzado la paridad. Por cada ciudadano dominicano, hay más de un turista por año. La ausencia: cero marco regulatorio. Sin registro. Sin límites. Sin tributación. Sin aplicación. El mercado opera en un vacío regulatorio, y el vacío no es accidental — es política. La administración Abinader ha posicionado explícitamente al turismo como motor del desarrollo nacional, y cualquier regulación que pueda desacelerar el motor es políticamente impensable.

La composición de la IED cuenta la historia. De los $5.03 mil millones en inversión extranjera directa que entraron a la República Dominicana en 2025, el 42 por ciento fue a turismo e inmobiliario.^[2] Esta no es inversión diversificada. Es una apuesta a un solo sector — y esa apuesta se está colocando sobre el espacio físico donde viven los dominicanos. El capital extranjero no está construyendo fábricas en zonas francas. Está comprando apartamentos en Santo Domingo y condominios en Punta Cana. La inversión está literalmente comprando la oferta residencial y reutilizándola para uso no residencial.

El boom de construcción refuerza la ilusión de respuesta de oferta. Santo Domingo está construyendo agresivamente — las grúas son visibles en todo el horizonte, y nuevas torres de condominios se levantan en Piantini, Naco y a lo largo del Malecón. Pero la construcción nueva es casi exclusivamente de nivel de lujo, cotizada en dólares, comercializada a compradores extranjeros e inversores de la diáspora. Un apartamento nuevo de dos habitaciones en una torre de Piantini se lista por $180,000 a $350,000. A una tasa hipotecaria del 13 por ciento, el pago mensual de una unidad de $200,000 es de aproximadamente $2,200 — más de siete veces el salario mensual promedio. El boom de construcción no está construyendo vivienda para dominicanos. Está construyendo vehículos de inversión para el mercado internacional que casualmente tienen forma de apartamentos.

La dimensión de la diáspora añade una capa que la mayoría de los análisis de gentrificación pasan por alto. La diáspora dominicana — concentrada en Nueva York, Nueva Jersey, Massachusetts y Florida — gana en dólares y envía remesas que totalizaron $10.2 mil millones en 2025, representando casi el 9 por ciento del PIB.^[11] Un segmento de la diáspora también está comprando bienes raíces en Santo Domingo, ya sea como inversiones para jubilación o como propiedades de renta. Estos compradores son dominicanos de origen pero operan económicamente como inversores extranjeros: ganan en dólares, cotizan en dólares, compiten con residentes locales que ganan en pesos. La gentrificación es parcialmente interna — dominicanos desplazando a dominicanos a través de una brecha de divisas.

La geografía del desplazamiento sigue corredores predecibles. Las áreas más afectadas forman un anillo alrededor de la Zona Colonial, extendiéndose al norte por Gazcue y Ciudad Nueva, al este por Villa Francisca y San Carlos, y al oeste a lo largo del Malecón hacia la franja de hoteles y casinos de George Washington. Los residentes de clase trabajadora y clase media baja en estos barrios están experimentando el clásico apretón de gentrificación: alquileres en aumento, no renovación por parte de propietarios, venta de edificios a desarrolladores, y el reemplazo gradual de la infraestructura comercial local (colmados, talleres, salones de belleza) por negocios orientados al turismo (hoteles boutique, rooftop bars, espacios de coworking, cafeterías artesanales).

¿Adónde van los desplazados? Los datos son escasos, pero el patrón en ciudades comparables sugiere expansión periurbana — residentes empujados a barrios periféricos con desplazamientos más largos, menos servicios y menos infraestructura. En Santo Domingo, esto significa desplazamiento hacia Los Alcarrizos, Santo Domingo Norte, Pedro Brand y otros municipios del área metropolitana donde los alquileres siguen siendo asequibles pero donde el acceso a empleo, salud y educación se deteriora. El desplazamiento no es solo económico. Es geográfico, y conlleva costos en cascada en tiempo de transporte, gasto de transporte y calidad de vida que no aparecen en ninguna estadística de ingresos turísticos.

Lo Que No Se Sabe

El número exacto de apartamentos que se han convertido de alquiler residencial a largo plazo a alquiler turístico a corto plazo en Santo Domingo. Ninguna agencia del gobierno dominicano rastrea esta conversión. Ninguna institución académica ha realizado un estudio sistemático. La cifra de crecimiento del 31 por ciento de Airbnb captura el volumen de listados pero no las unidades residenciales retiradas del mercado a largo plazo para crear esos listados. El desplazamiento está ocurriendo, pero está ocurriendo en un vacío de datos — lo que significa que también está ocurriendo en un vacío político, porque las respuestas de política requieren documentación, y la documentación no existe.

La tasa real de aplicación de la ley de tope de alquileres de 2025. La ley limita los aumentos anuales al 10 por ciento, pero no se han publicado datos de aplicación. Las organizaciones de defensa de inquilinos en Santo Domingo reportan que los propietarios rutinariamente exceden el tope, ya sea por violación directa o por mecanismos estructurales (no renovación, conversión a corto plazo, acuerdos informales fuera del contrato). Sin datos de aplicación, la ley funciona como una declaración política más que como un mecanismo de protección para inquilinos.

La proporción de nueva construcción vendida a compradores extranjeros versus compradores nacionales. Los desarrolladores en Piantini y Naco comercializan principalmente en inglés y cotizan en dólares, lo que sugiere una base de compradores predominantemente extranjera o de la diáspora, pero no se recopilan datos sistemáticos sobre la nacionalidad o el estatus de residencia del comprador en el punto de venta.

Qué cambiaría la señal: Si la administración Abinader o el próximo gobierno de 2028 introdujera regulación de Airbnb — registro, tributación, límites de densidad o restricciones de conversión — la señal cambiaría de "desplazamiento no regulado" a "gobernanza en disputa". Si la ley de tope de alquileres recibiera recursos significativos de aplicación, la señal cambiaría de "protección en papel" a "intervención activa". Si los medios dominicanos mantuvieran cobertura sostenida del patrón de desplazamiento (en lugar de tratarlo como un artículo de opinión puntual), la señal cambiaría de "crisis latente" a "tema político". Ninguno de estos cambios ha ocurrido a junio de 2026.

Qué degradaría la señal: Si la nueva construcción genuinamente expandiera la oferta de vivienda asequible a un ritmo suficiente para compensar la conversión a alquiler a corto plazo — pero la construcción actual es de nivel de lujo y no aborda el segmento asequible. Si los ingresos turísticos generaran aumentos salariales proporcionales a los aumentos de alquiler — pero el empleo turístico en la República Dominicana se concentra en posiciones de servicio de bajo salario que no acompañan la apreciación inmobiliaria. Si el peso se fortaleciera significativamente frente al dólar, reduciendo el arbitraje de divisas — pero los objetivos de política monetaria y la dinámica de remesas hacen improbable una apreciación sostenida del peso.

Indicadores de monitoreo: Rastrear el volumen de listados de Airbnb en Santo Domingo trimestralmente. Rastrear las proporciones de listados de alquiler peso-dólar en la Zona Colonial, Piantini, Naco y Gazcue. Monitorear acciones de aplicación del tope de alquileres (si se reportan). Rastrear permisos de construcción por segmento de precio. Monitorear la frecuencia de cobertura mediática dominicana sobre asequibilidad de vivienda. Observar cualquier propuesta legislativa o regulatoria que aborde la gobernanza de alquileres a corto plazo. Rastrear indicadores de desplazamiento en municipios periurbanos (crecimiento poblacional, matrícula escolar, expansión de asentamientos informales).