La Señal

Camine por las partes altas del Cerro Mariposa en Valparaíso y lo verá en los límites de los lotes. Lo que era una vivienda hace cinco años ahora son tres. El límite de zinc corrugado que alguna vez marcaba la huella de una sola familia ha sido dividido con muros de madera terciada, cada sección albergando un hogar distinto. La huella no ha cambiado. La densidad se ha triplicado.

Un estudio publicado en Frontiers in Human Dynamics ha documentado lo que los habitantes de los campamentos en los cerros de Chile saben desde hace años: los asentamientos informales en la región de Valparaíso ya no se expanden principalmente ocupándo nuevo terreno. Se están densificando internamente. Entre 2011 y 2024, el número de familias viviendo en asentamientos informales a nivel nacional creció de 27,378 a 88,174 — un aumento del 222% — distribuidas en 1,187 campamentos documentados. Pero el área total de suelo ocupada por estos asentamientos creció en una proporción mucho menor. La aritmética significa una sola cosa: más personas por metro cuadrado de terreno ya precario.

Los investigadores mapearon la morfología de esta densificación y encontraron un patrón que describen como “subdivisión autoorganizada.” Las familias que llegaron primero y establecieron parcelas están dividiendo esas parcelas — vendiendo, arrendando o prestando espacio a los recién llegados. El proceso replica la lógica espacial de la subdivisión inmobiliaria formal pero opera enteramente fuera de los marcos regulatorios. No hay códigos de construcción que rijan las adiciones estructurales, no hay ingeniería de drenaje para la carga adicional sobre los suelos de ladera, y no hay separación contra incendios entre unidades que ahora comparten muros hechos de materiales combustibles.

El Contexto

Valparaíso es la peor ciudad posible para este patrón debido a lo que yace bajo los asentamientos: quebradas empinadas, vegetación de eucalipto propensa a incendios y condiciones de suelo que se vuelven inestables bajo carga e saturación hídrica crecientes. El catastrófico incendio forestal de 2014 que mató a 15 personas y destruyó más de 2,900 viviendas en los cerros altos de Valparaíso arrasó terreno donde los campamentos se venían densificando durante la década anterior. Los incendios de 2024 en la conurbación Viña del Mar-Valparaíso — que mataron al menos a 137 personas — arrasaron la misma geografía, que ahora alberga sustancialmente más personas por hectárea.

El estudio de Frontiers enmarca la densificación como una señal de demanda, no como una preferencia cultural. El déficit habitacional de Chile alcanzó un estimado de 650,000 unidades en 2024, según el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). El mercado formal de vivienda en Valparaíso produce menos de 3,000 unidades nuevas al año. La brecha entre demanda y oferta no se está cerrando — se está acelerando. La densificación interna de asentamientos informales es la respuesta del mercado a la inacción del Estado: si la ciudad no construye vivienda asequible, los residentes subdividen lo que ya tienen.

El análisis de 2025 del Lincoln Institute of Land Policy sobre mercados informales latinoamericanos notó que Chile — a pesar de ser el país más rico de la región por PIB per cápita — tiene una de las poblaciones de asentamientos informales de más rápido crecimiento, impulsada por una combinación de migración (principalmente desde Venezuela, Haití y Colombia), producción estancada de vivienda pública y precios del suelo urbano que han superado el crecimiento salarial por un factor de tres desde 2015.

El Análisis

La densificación hacia adentro de Valparaíso no es una anomalía local. Es el modo dominante de crecimiento informal en ciudades donde la expansión hacia afuera ha topado con barreras geográficas, regulatorias o de costo.

La periferia sur de Bogotá — Ciudad Bolívar, Bosa, Usme — muestra la misma trayectoria. Un estudio de 2024 de la Universidad de los Andes documentó que la densidad de asentamientos informales en Ciudad Bolívar aumentó un 40% entre 2018 y 2023, mientras que la huella del asentamiento se expandió solo un 12%. Las familias están construyendo hacia arriba y hacia adentro: añadiendo segundos y terceros pisos a estructuras originalmente diseñadas como planta única, subdividiendo espacios interiores y convirtiendo patios y retiros en habitaciones. El riesgo estructural es severo — Ciudad Bolívar se asienta sobre suelos arcillosos propensos a deslizamientos, y la carga adicional de construcción vertical sin ingeniería ha sido vinculada a por lo menos 14 colapsos estructurales desde 2020.

Villa El Salvador en Lima, alguna vez celebrada como modelo de asentamiento informal organizado, ha experimentado la misma transformación. Lo que comenzó en 1971 como una cuadrícula planificada de lotes estandarizados se ha densificado hasta el punto en que los lotes originales unifamiliares ahora albergan tres a cuatro familias, con patios interiores convertidos en habitaciones y pisos superiores añadidos sin cimientos adecuados para soportarlos. El Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) de Perú registró que el parque habitacional informal de Lima aumentó un 23% entre 2017 y 2023, mientras que la huella de los asentamientos informales creció solo un 6%.

Los gecekondus de Estambul — el término turco para asentamientos informales, literalmente “aterrizados de noche” — experimentaron una rápida densificación interna en la década anterior al terremoto de 2023. Un estudio de la Universidad Técnica de Estambul encontró que los barrios informales en los distritos de Esenyurt y Bağcılar tenían ratios de área construida superiores a los de distritos formalmente planificados, logrados enteramente mediante subdivisión vertical e interior no regulada. El terremoto devastó estos barrios de manera desproporcionada.

Kibera en Nairobi sigue el patrón a escala extrema. Con una población estimada entre 250,000 y 500,000 personas en aproximadamente 2.5 kilómetros cuadrados, Kibera tiene una de las densidades poblacionales más altas de la Tierra fuera de edificios de gran altura. Un estudio de 2024 de ONU-Habitat encontró que el 60% de las estructuras de Kibera habían sido subdivididas al menos una vez en la década anterior, con tamaños promedio de unidad reducidos de 12 metros cuadrados a menos de 8. El asentamiento no se ha expandido lateralmente en 20 años. Se ha comprimido.

La Anticipación

El crecimiento del 222% en la población de campamentos en Chile no es una crisis que se resolverá dentro de los plazos convencionales de política habitacional. Al ritmo actual de producción, Chile necesitaría más de dos décadas para cerrar la brecha habitacional formal — y la brecha se amplía más rápido de lo que la producción puede acelerar. La densificación interna de los asentamientos existentes continuará, y con ella, la acumulación de riesgo estructural, de incendio y de deslizamiento en terreno que ya era marginal.

La dirección a la que esto apunta es una reclasificación forzada de lo que “asentamiento informal” significa para la planificación urbana. El modelo antiguo — asentamientos como expansión periférica — teóricamente podía abordarse con programas de dotación de servicios y formalización que llevaban infraestructura al borde. El nuevo modelo — asentamientos como compresión interior — requiere intervención dentro del tejido construido existente, lo cual es arquitectónica, legal y políticamente mucho más difícil. Las ciudades que reconozcan este cambio tempranamente invertirán en programas de retrofit y refuerzo estructural dentro de los asentamientos. Las que no lo hagan seguirán contando víctimas después de incendios y deslizamientos, preguntándose por qué sus políticas de borde urbano no previnieron un desastre que ocurrió adentro.

Conexión CORE

Esta señal trata sobre la forma del fracaso habitacional. Cuando el mercado formal de una ciudad no puede producir unidades asequibles a escala, el mercado informal no espera — subdivide. Quien observe los debates de política habitacional en cualquier ciudad en crecimiento está mirando el insumo. Las particiones en los cerros de Valparaíso son el resultado.

Fuentes Verificadas