Tres de dos mil

Foto: Braden Jarvis / Unsplash

Lahaina, HI · Marzo 2026 · SCI 0.85 HIGH

El 8 de agosto de 2023, un incendio forestal mató a 102 personas y destruyó más de 2.200 estructuras en Lahaina, Maui. Dieciocho meses después, tres casas habían sido reconstruidas. El cuello de botella no fueron los escombros ni el duelo — fueron los permisos, las tarifas, las reglas de preservación histórica y un aparato regulatorio que trata la reconstrucción de tu casa como un nuevo desarrollo.

Por IN-KluSo Editorial · 24 de marzo de 2026

El lote donde estaba la casa

Dustin Kaleiopu estaba de pie en el lote de Hale Street donde su abuelo nació en 1942. La casa ya no existía. La calle ya no existía, en el sentido de que ya no conectaba con nada — a ambos lados, los lotes estaban vacíos, los cimientos expuestos como heridas en la tierra volcánica roja. Su abuelo tenía más de ochenta años y vivía en un alquiler en Wailuku Heights con vista al centro de Maui que era, por cualquier medida, hermosa. Pero no era su hogar. Su hogar era este lote. Su hogar era la vista de Lānaʻi al otro lado del canal, el sonido del puerto, la calidad particular de la luz cuando atravesaba los árboles monkeypod que bordeaban la calle antes de que el fuego los convirtiera en palos negros.

El fuego arrasó Lahaina el 8 de agosto de 2023, más rápido de lo que nadie creía posible. El huracán Dora pasaba al sur de las islas, impulsando vientos con ráfagas que superaron los 130 kilómetros por hora. Líneas eléctricas derribadas — líneas de Hawaiian Electric que atravesaban pastizales secos y sin manejo en antiguas tierras de plantación — provocaron incendios que corrieron por el paisaje y se canalizaron hacia las calles estrechas del distrito histórico de Lahaina. El pueblo había sido un puerto ballenero, una capital real, un pueblo azucarero. Sus edificios — casas de madera de la era de las plantaciones, iglesias, tiendas — ardieron en horas. Las carreteras se atascaron. El servicio celular falló. El sistema de sirenas de emergencia, que podría haber advertido a los residentes, no fue activado. Ciento dos personas murieron. Fue el incendio forestal más letal en Estados Unidos en más de un siglo.

Kaleiopu y su familia evacuaron por Front Street en medio del tráfico, a centímetros de las llamas. Lograron salir. Muchos de sus vecinos no. En los días siguientes, la ayuda oficial fue lenta y desorganizada, mientras los locales — pescadores, agricultores, redes de iglesias — entregaban agua, comida y refugio a las familias desplazadas antes de que FEMA estableciera su primer punto de distribución. Kaleiopu se mudó a una de las cincuenta viviendas temporales en Ke Ao Maluhia en Maui Lani. Su padre y su abuelo alquilaron en Wailuku. Los tres hombres que habían vivido juntos en Hale Street estaban dispersos por la isla.

En el primer aniversario del incendio, agosto de 2024, se reunieron en el lote. Los recuerdos aún estaban a flor de piel. Para el segundo aniversario, en agosto de 2025, algo había cambiado. Sonidos de construcción — sierras, martillos, el pitido de maquinaria pesada — llenaban el aire. Había casas en construcción en algunas calles. Pero no en Hale Street. No en su lote. Su abuelo hablaba de querer morir en el lugar donde nació, pero no había casa en la cual morir, y no había un cronograma claro de cuándo existiría una.

El lote sigue vacío.

El permiso es el cuello de botella

El incendio forestal destruyó más de 2.200 estructuras y arrasó 878 hectáreas en Lahaina y las tierras altas de Kula. Los daños materiales se estimaron en $5.500 millones. El tres por ciento del parque total de viviendas de Maui desapareció de la noche a la mañana. A enero de 2025 — dieciocho meses después del incendio — un total de tres casas habían sido reconstruidas. Dos en Lahaina. Una en Kula. Tres de más de dos mil.

Esa cifra no es función del duelo, ni de la escasez de materiales, ni del retraso en los seguros, aunque todo eso es real. Es función del aparato regulatorio que gobierna la construcción en Hawai’i — un sistema escalonado de permisos, tarifas, revisiones y audiencias públicas que trata la reconstrucción de una casa quemada como si fuera una propuesta de nuevo desarrollo.

La ley de Área de Gestión Especial (SMA) de Hawai’i impone requisitos adicionales de permisos y audiencias públicas sobre nuevos desarrollos cerca de la costa. La reconstrucción de viviendas unifamiliares generalmente está exenta, pero las reconstrucciones multifamiliares y comerciales requieren permisos SMA completos, incluyendo múltiples audiencias públicas. La primera solicitud de permiso SMA que la Comisión de Planificación de Maui revisó después del incendio — para una casa frente al mar en Front Street comprada por $2,15 millones por un residente de tiempo parcial de Mercer Island, Washington — se convirtió en un caso que sentó precedentes y consumió meses de deliberación de la comisión mientras familias generacionales de Lahaina esperaban claridad sobre las reglas de reconstrucción.

Lean eso de nuevo. El primer permiso SMA que la comisión revisó fue para un residente de tiempo parcial del estado de Washington que reconstruía una casa de lujo frente al mar. No para una familia de Lahaina. No para un hogar hawaiano multigeneracional. Para alguien que vive en Maui 120 días al año.

El cronograma de permisos cuenta la historia estructural. Los datos del condado muestran que algunos solicitantes esperaron más de un año por permisos para reconstruir viviendas unifamiliares. Las esperas de seis meses eran comunes. Las tarifas de permisos sumaban decenas de miles de dólares al costo de una reconstrucción. El aumento en los costos de materiales de construcción — agravado por el aislamiento geográfico de Hawai’i, que infla los costos de envío de madera, concreto y acero — dejó a muchos propietarios efectivamente subasegurados. Sus pagos de seguro, calculados sobre los costos de construcción previos al incendio, no cubrían los gastos de reconstrucción posteriores. La brecha entre el seguro y el costo real se convirtió en un segundo desplazamiento — financiero esta vez, superpuesto al desplazamiento físico.

Mikey Burke, propietaria de una vivienda en Lahaina, describió el proceso de indulgencia hipotecaria como un ejercicio de persistencia y escalamiento. Su administrador, Mr. Cooper, le dijo repetidamente que había alcanzado el período máximo de indulgencia. Cada vez, ella volvió a llamar, pidió escalar el caso y obtuvo una extensión a través del propietario de su hipoteca, Fannie Mae. Extendió su indulgencia hasta noviembre de 2025 — pero cada extensión fue una lucha que requería conocimiento del sistema, los números de teléfono correctos y la resistencia para hacer llamadas repetidas. Para propietarios sin ese conocimiento o capacidad — residentes mayores, personas que no hablan inglés, familias trabajando en múltiples empleos para cubrir los costos de vivienda temporal — el proceso de indulgencia funcionaba como un filtro. Quienes podían navegarlo mantenían sus hipotecas vivas. Quienes no podían enfrentaban ejecución hipotecaria sobre un lote sin casa.

Después de que el huracán Iniki destruyera aproximadamente 2.000 casas en Kaua’i en 1992, la mayoría fueron reconstruidas en un año. Joe Kent del Grassroot Institute of Hawaii señaló que el entorno regulatorio de Hawai’i se ha vuelto sustancialmente más complejo en las tres décadas desde Iniki. La comparación es contundente: escala similar de destrucción, mismo estado, tiempos de reconstrucción radicalmente diferentes. La variable es la regulación.

El gobernador Josh Green reconoció el cuello de botella. Poco antes del incendio, había emitido una amplia declaración de emergencia suspendiendo muchas de las reglas de desarrollo de Hawai’i y estableciendo un comité estatal para aprobar proyectos de vivienda bajo un marco simplificado. Después del incendio, eximió la ley SMA para la construcción multifamiliar y el Departamento de Salud eximió los requisitos de conexión al alcantarillado. Pero el estado también dio marcha atrás en algunas exenciones regulatorias, y notablemente excluyó a Lahaina de muchas de las medidas de simplificación más amplias. La capa de preservación histórica sobre el Distrito de Hito Histórico Nacional de Lahaina creó fricción adicional: a los propietarios que querían reconstruir en estilos contemporáneos se les dijo que debían cumplir con estándares de diseño histórico — estética de la era de las plantaciones — que muchos de los edificios en realidad no habían seguido antes de quemarse.

Kelly Keahi, propietaria de una vivienda en Lahaina que recibió uno de los primeros permisos de reconstrucción, testificó que cumplió con los estándares de diseño histórico en 2005 — pero que otras casas construidas después de la suya no cumplieron y nunca fueron cuestionadas. Ahora, después del incendio, se le estaba exigiendo cumplir estándares que habían sido aplicados selectivamente antes del desastre. Las reglas se le aplicaban a ella, pero no se habían aplicado a sus vecinos. El fuego quemó todo por igual. Las regulaciones no reconstruyeron todo por igual.

Así que estamos exigiendo estándares de preservación histórica a personas que intentan reconstruir sus hogares — estándares que no se hacían cumplir antes de que el incendio los destruyera.

Para el segundo aniversario en agosto de 2025, el ritmo había mejorado sustancialmente. El condado reportó 280 casas en construcción, 50 terminadas, 465 permisos de construcción emitidos y 339 más en proceso. El alcalde Richard Bissen dijo que la construcción había progresado más rápido de lo que esperaba, señalando que inicialmente había predicho de dos a tres años antes de que comenzara la construcción. La primera casa fue terminada en noviembre de 2024 — quince meses después del incendio. Para diciembre de 2025, el condado superó las 100 estructuras reconstruidas. Pero el 90% de los residentes de la zona quemada de Lahaina seguían desplazados a principios de 2025, una cifra que apenas había cambiado desde las consecuencias inmediatas. FEMA extendió la asistencia de vivienda temporal hasta febrero de 2027 — casi cuatro años después del incendio.

Mientras tanto, la tierra estaba atrayendo un interés diferente. Lahaina Strong, una organización comunitaria formada después del incendio, documentó compradores de fuera del estado adquiriendo lotes afectados por el fuego. Un informe de 2025 de la Universidad de Hawai’i encontró que convertir los alquileres vacacionales de corto plazo de Maui en viviendas permanentes podría añadir 6.127 unidades — un aumento del 13% equivalente a una década de desarrollo normal — y reducir los precios de condominios entre un 20 y un 40 por ciento. El Concejo del condado de Maui debatía la eliminación gradual de los alquileres de corto plazo en los barrios residenciales de Lahaina. Las batallas legales continuaban. El Lahaina Community Land Trust estaba trabajando para comprar propiedades de propietarios que enfrentaban ejecución hipotecaria, reconstruir las casas y venderlas de vuelta bajo arrendamientos renovables de 99 años para mantenerlas en la comunidad. Era una carrera entre la preservación comunitaria y el capital especulativo — y el sistema de permisos era la línea de salida para ambos.

Quién reconstruye primero

La trayectoria de reconstrucción de Lahaina sigue un patrón documentado en toda la recuperación de desastres en Estados Unidos: el aparato regulatorio diseñado para proteger comunidades en tiempos normales se convierte en el principal obstáculo para la recuperación después de una catástrofe. El mecanismo es consistente sin importar si el desastre es fuego, inundación o huracán. Los códigos de zonificación, las capas de preservación histórica, las revisiones ambientales y las leyes de gestión costera — todas creadas para asegurar un desarrollo ordenado — no tienen circuitos de derivación de emergencia proporcionales a la escala de destrucción. Cuando un pueblo arde o se inunda, el sistema regulatorio procesa cada reconstrucción como si fuera un proyecto nuevo individual, no una recuperación colectiva de una pérdida masiva.

La propia investigación de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias ha documentado este patrón. Un estudio de FEMA de 2019 encontró que los tiempos promedio de recuperación para comunidades afectadas por grandes desastres se han alargado durante las últimas tres décadas, impulsados en gran parte por aumentos en la complejidad regulatoria a nivel local y estatal. El incendio forestal de Paradise, California, en 2018 — que destruyó aproximadamente 14.000 casas y mató a 85 personas — ofrece un paralelo. Cinco años después del Camp Fire, solo alrededor de la mitad de las casas habían sido reconstruidas. Los cuellos de botella eran retrasos en permisos, insuficiencias de seguros e inflación de costos de construcción — la misma triple restricción visible en Lahaina, separada por un océano y cinco años pero estructuralmente idéntica.

El Plan de Mitigación de Riesgos de Hawai’i indica que el 98% de los incendios forestales en Hawai’i son causados por humanos y que aproximadamente el 0,5% de la superficie total del estado se quema anualmente — una proporción igual o mayor que la de cualquier otro estado. Los grandes terratenientes y propietarios de fuera del estado dejaron sin manejar los antiguos campos de caña de azúcar y piña, creando vastas cargas de combustible. Décadas de desvío de agua que datan de la era de las plantaciones secaron aún más el paisaje. Las condiciones que produjeron el incendio de Lahaina no eran naturales. Fueron el producto acumulado de un siglo de decisiones de gestión del territorio — y la ausencia de inversión en prevención de incendios.

El patrón más profundo es sobre quién reconstruye primero y quién reconstruye al último. En Lahaina, la primera revisión de permiso SMA fue para una propiedad frente al mar de $2,15 millones de un residente de tiempo parcial del continente. En Paradise, los propietarios adinerados con seguros adecuados y contratistas a la mano reconstruyeron más rápido que quienes estaban subasegurados o dependían de la asistencia de FEMA. En New Bern, Carolina del Norte — tema de una señal previa de IN-KluSo — las compras de propiedades inundadas por FEMA avanzaban al ritmo de la burocracia federal mientras los inversionistas privados avanzaban al ritmo del capital. En cada caso, el sistema regulatorio no discrimina en sus reglas, pero discrimina en sus efectos: quienes tienen recursos para contratar consultores, navegar los permisos, absorber aumentos de tarifas y esperar cronogramas de varios años, reconstruyen. Quienes no tienen recursos esperan en viviendas temporales, en alquileres al otro lado de la isla, en las casas de familiares que los acogieron.

Las organizaciones comunitarias de Lahaina — Lahaina Strong, el Lahaina Community Land Trust, Habitat for Humanity Maui — se han movilizado para proteger a los propietarios locales del desplazamiento por regulación. Los programas CDBG-DR del condado de Maui ofrecen hasta $400.000 para reconstrucción y $600.000 para compradores de primera vivienda. FEMA extendió la vivienda temporal hasta 2027. Habitat for Humanity ofrece subvenciones de $100.000 a propietarios cuyos seguros fueron insuficientes, aunque la elegibilidad se limita a quienes están por debajo del ingreso mediano del área. Estas son intervenciones reales. También son reacciones a un sistema que, dejado a su propia lógica regulatoria, habría producido un Lahaina reconstruido por inversionistas y residentes de tiempo parcial mientras las familias hawaianas generacionales observaban desde alquileres en Wailuku.

La pregunta no es si Lahaina será reconstruido. Lo será. La pregunta es si el Lahaina reconstruido será hogar de las mismas personas que vivían allí antes del 8 de agosto de 2023 — las familias pesqueras, los pequeños empresarios, los kūpuna que criaron hijos en casas de la era de las plantaciones en calles que llevan nombres de la realeza hawaiana — o si el pueblo reconstruido será una versión del mismo lugar con personas diferentes. El sistema de permisos no responde esa pregunta. Solo determina quién puede empezar a construir primero.

Observen qué se quemó por igual y qué no se reconstruyó por igual. El fuego no verificó valores de propiedad ni estatus de residencia. El sistema de permisos sí.

Explicaciones alternativas

Lahaina se encuentra en un Distrito de Hito Histórico Nacional, dentro de un Área de Gestión Especial, en una costa sujeta a erosión y aumento del nivel del mar, sobre infraestructura que fue destruida junto con los edificios. Tuberías de agua, líneas de alcantarillado y sistemas eléctricos necesitaban ser reemplazados antes de que las casas pudieran ser reconectadas. Hawaiian Electric estaba reinstalando postes de electricidad a lo largo de Front Street hasta 2025. El marco regulatorio existe porque la costa es vulnerable y la historia es real. Este contexto es válido y distingue a Lahaina de un incendio suburbano estándar. Sin embargo, la comparación con el huracán Iniki — escala similar, mismo estado, reconstrucción en un año — demuestra que la complejidad regulatoria, no la complejidad física, es la variable principal. La costa siempre fue vulnerable. La historia siempre fue real. Lo que cambió fue el entorno regulatorio superpuesto sobre ambas.

Para agosto de 2025, 280 casas estaban en construcción y 50 estaban terminadas — números que superaron las propias proyecciones del alcalde Bissen. El condado emitió 465 permisos y está procesando 339 más. Para diciembre de 2025, más de 100 estructuras habían sido reconstruidas. Estos son hitos genuinos. Pero deben medirse contra la escala de la pérdida: más de 2.200 estructuras destruidas, el 90% de los residentes de la zona quemada de Lahaina desplazados a principios de 2025, y la asistencia de vivienda de FEMA extendida hasta 2027. El ritmo es más rápido que algunas predicciones. No es lo suficientemente rápido para prevenir la reestructuración demográfica y económica de una comunidad que no puede alojar a su propia gente durante cuatro años.

Evidence Block

El número total de casas que finalmente serán reconstruidas versus las permanentemente perdidas es desconocido. Si el Concejo del condado de Maui logrará eliminar gradualmente los alquileres de corto plazo en los barrios residenciales es objeto de litigios en curso, y la industria turística — que representa la mayor proporción de la economía de Maui — ha presionado agresivamente contra los mandatos de conversión. La proporción de lotes afectados por el fuego comprados por inversionistas de fuera del estado versus familias locales no ha sido rastreada de manera integral, aunque Lahaina Strong ha documentado casos. Si FEMA extenderá la asistencia de vivienda más allá de 2027 es incierto — la extensión actual fue otorgada bajo “circunstancias extraordinarias” y extensiones adicionales requerirían aprobación federal adicional en un momento en que los presupuestos de ayuda en desastres enfrentan demandas competitivas de otros eventos a nivel nacional. Los efectos a largo plazo del incendio sobre la población nativa hawaiana de Lahaina — que constituía una porción significativa de la comunidad previa al incendio y cuya conexión cultural con la tierra es central para la identidad de Lahaina como antigua capital real — aún no han sido medidos. El grado en que el aumento de los costos de construcción y las insuficiencias de seguros excluirán permanentemente a los propietarios de menores ingresos de la reconstrucción no está resuelto. Si las exenciones regulatorias que emitió el gobernador Green permanecerán vigentes o serán revertidas a medida que cambien las condiciones políticas también es desconocido.

Signal Confidence Index

References